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浅析商品房销售中的不法行为
 扈 堂 新
 
   《城市房地产管理法》关于商品房预销售许可证制度的确立,规范了我国的商品房销售行为。但是,个别不法房地产开发商为谋取非法利益,钻消费者缺少房地产相关法律知识的空子,采取各种不法手段给购房者设置圈套,严重损害购房者的合法利益。因此,剖析商品房销售中的不法行为,帮助消费者有针对性的进行防范,对维护房地产交易秩序、保护消费者合法权益具有十分重要的意义。
    一、商品房销售中不法行为的表现形式
在商品房销售过程中,一些开发商欺诈购房者的行为种类繁多,形式多样,归纳起来主要有以下几种表现形式:
   1、商品房广告“陷阱”
有些开发商在广告中宣称所售的房屋有优美的环境,便利的交通,完美的配套设施,周全的物业管理,但购房者入住后就会发现实际情况与广告宣传大相径庭。
还有一些开发商抓住购房者专业知识缺乏的漏洞,利用所谓的“起步价”、“成本价”、“优惠价”、“均价”等价格优势来误导消费者。
   2、商品房预售合同陷阱
个别房地产开发商在根本不具备销售条件、甚至在建设用地尚未动迁时就开始销售,让消费者与其签定《商品房认购书》、《意向协议书》等所谓认购合同。这些合同往往由开发商事先拟好,内容简单、定金数额高。房地产开发商如果最终不能获得销售许可证,则双方签定的协议就不具有法律效力,购房者不仅无法实现购房目的,还要遭受一定的经济损失;
   3、商品房销售合同陷阱
商品房买卖双方在房屋买卖中都要签定销售合同,一些开发商巧妙利用购房合同条款对购房者进行欺诈,欺诈形式主要有:一是售房者本身不具有售房资格,把以自用为目的自建或联建房屋进行销售,购房者入住后发现该房不能办理房屋所有权证。二是售房者隐瞒事实真相,诱使购房者与其签定合同,购买不能进行买卖、无法办理合法手续的公房,或售房者出售其本身不具有完全土地使用权,没有规划审批手续的房屋。三是利用合同条款在交房时间、办证时间、办证费用、违约责任等方面玩“猫腻”。他们误导购房者混淆“竣工时间”和“入住时间”的概念,诱使购房者匆忙签定合同,利用合同中“不可抗力”条款,扩大“不可抗力”范围推脱延误交房责任,在合同中对双方违约责任规定明显不等,加大分摊公用面积欺骗购房者,合同不确定具体办证时间、不明确办证费用,从而为以后逃脱延误办证责任、少出办证费用埋下伏笔。
    4、商品房销售计量“陷阱”
商品房销售计量“陷阱”,在商品房销售中最常见、种类最多、数量最大。
   (1)、商品房销售面积计算标准“陷阱”
国家在不同时期制定的建筑面积计算规则不尽相同,计算结果有部分差异,有些开发商故意套用对自己有利的规则来计算,或套用多个规则中对自己有利的若干条款进行建筑面积计算,给消费者造成不必要的损失。
   (2)、商品房阳台建筑面积计算“ 陷阱”
按照国家《建筑面积计算规则》,全封闭式阳台按其外围水平投影面积计算,半封闭式阳台按其外围水平投影面积一半计算,但一些开发商却不按《规则》办事,
半封闭阳台按全封闭阳台计算,把一些不能计算面积的平台当阳台来计算面积,应计算部分面积的却计算全部建筑面积。
   (3)、商品房建筑面积分摊“陷阱”
某些开发商把一部分共用的建筑面积进行重复分摊或全部分摊给出售价较高的房屋,从而达到人为增加利润的目的;楼梯间的建筑面积按户数平均分摊,使户型不一样楼房中套内建筑面积小的住户多分摊楼梯间的建筑面积;单元户数不同的同一幢商品房本应以单元为单位,各自分摊各自的共有建筑面积,有的开发商按整幢楼统一分摊包括楼梯间在内的共用建筑面积,造成苦乐不均。
   (4)、商品房建筑面积误差“陷阱”
由于建筑面积的确定涉及到许多因素,非专业人士很难搞清楚一套商品房的建筑面积到底是多少,所以商品房销售面积与实际建筑面积不符的情况时有发生,成为购房者的投拆热点。
   一些开发商在销(预)售合同中利用文字“陷阱”来诱骗消费者,他们把合同中约定的“暂测面积”人为减少,待商品房交付使用后再“合理”地按实际面积结算,要求消费者补交超出部分面积的房款。
在商品房销售中商品房销售面积“短斤少两”的情况大量存在,一些开发商故意小幅度夸大建筑面积,在有关部门实地测量得出正确数据后,却以差额较小为由,不再重新结算差价。
   5、商品房物业管理“陷阱”
  有的开发商不按有关的法定程序和形式,在没有业主参加的情况下召开了所谓的“业主大会”,进行评聘物业管理公司等有关决策,或不经业主、业主委员会认可,擅自聘用物业管理公司。
有些开发建设单位不按规定全额预付保修保证金,满足不了住户房屋维修的要求,造成保修不保的局面。
一些开发商把未来的物业管理收费宣传得很低以吸引购房者,致使物业公司服务不到位或只收费不服务,给住户造成损失。
   二、商品房销售中不法行为产生原因
分析商品房销售中的不法行为,主要有以下几个原因:
    1、房屋开发商经营理念错误,不讲诚信,急功近利,惟利是图。
    2、广大消费者法律意识不健全,专业知识缺乏,买房时也不让有关专业人士陪同,给那些不法售房者设“售房陷阱”提供了便利条件。
    3、法律法规不健全,惩治力度不大。目前我国在房地产销售及解决相关纠纷方面的法律法规还不太完善,对不法行为的惩罚没有明确的法律条文。
    4、监督管理不规范。在商品房的建设和销售中,各个方面不规范的监督管理,助长了不法行为产生。商品房施工管理人员和质量监督人员淡薄的质量意识,不力的管理措施是导致房屋质量问题频频出现的主要原因之一;工商管理部门对房屋销售广告的不规范管理,更是虚假房屋广告满天飞的直接原因之一。
   三、应对房屋销售欺诈的对策
    想方设法消除或减少房屋销售中的欺诈行为,保护广大购房者的合法利益,需要各有关部门和广大购房者共同努力,从各方面堵塞漏洞,使不法售房者无机可乘。                                                          
   1、建立健全法律法规。在现有法律法规、部门规章的基础上,制定相对集中统一的法律规范,提高立法规格,明确法律责任,细化处理程序,使之具有针对性、实效性、惩戒性、可行性和操作行。
   2、发挥政府和行业协会的组织功能,在房地产企业切实开展诚信文化自新和道德反思。通过系统化的理论和实践学习,逐步使房产开发商认识到:诚信不仅是一种品行,更是一种责任;不仅是一种道义,更是一种准则;不仅是一种荣誉,更是一种资源。一个好的房屋开发企业,应该有长远发展的思想,必须时时、处处、事事为广大住户着想,诚信经营,从思想上让自己和购房者处于平等地位,公平交易。只有这样,才能取得广大购房者的信任,获得良好信誉,不断发展壮大。
   3、购房者在选购商品房时,要保持一颗平常心,不要“贪小便宜”。商品房是一种特殊的商品,开发商都是以赢利为目的的。因此,商品房不会像普通商品那样有真正的“跳楼价”,购房者不要轻信开发商的广告宣传,而要多渠道搜集信息,比较筛选,去粗存精,并到现场察看核实,了解房屋现状、周围环境,以防上当受骗。
   4、购房者要严把售房合同关。签定合同时,购房者应要求开发商以书面形式明示以下事项:①项目开发进度,竣工交付使用时间及交付条件(须同时提交卖方的各种法律文件:如建设工程质量主管部门出具的工程质量竣工核验证书、住宅质量保证书,住宅使用说明书等)。②项目及其配套设施平面示意图。③商品房的结构类型、户型、装修标准、建筑面积、公共和公用建筑面积的分摊方法、土地使用年限等。④商品房面积及误差的处理方式。⑤买卖双方违约的处理办法及违约金的支付办法。⑥买卖双方发生纠纷的处理方式。⑦物业管理事项等等。购房者在签定合同时要注意以下事项:①主要内容全面,无遗漏、无冲突。②条款应具体明确。文字表述要准确,避免使用含糊不清的表述,如“可能”、“争取”、“尽量”、“估计”等。③公平,无隐瞒事项。
    5、购房者可选择信誉好的房地产交易代理机构购房或找律师陪购。房地产交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的专业知识,大多数购房者不可能掌握那么多的知识。所以消费者应在律师或专家的指导下购房,或者通过委托信誉好的交易代理机构来从事房地产交易。
另外,购房者在购房时,还要尽量选择资金雄厚、信誉好的房地产开发商,注意考察施工单位和设计单位的资质。并到所购房屋所在地听取已有住户的意见和反映,了解周围环境和物业管理情况。
   做到了以上几点,基本上就可以防范商品房销售中的不法行为。
 
 
 
 
 
 
 
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发布时间: 2006-08-09       来源:本站         阅读:1052次
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